# 這個 崗位 刊登於二零二一年十月十七日 重試.
以前我有關於博客 哪個新加坡房地產投資信託基金有最頻繁的股權除了 EFR 外，還有另一種在不增加資金負債的情況下籌集資金的方式，即通過永久證券。永久證券又稱零售、永久債券或永久票據，利率較高。事實上，有了津貼，現有的傳動裝置甚至可以減少。
對於零售，沒有到期日，因此零售被視為權益而不是債務。票息支付（其他條款的利息或股息）可在未經持有人同意的情況下隨時停止/延遲。雖然可能有通話時間表，但由發行人決定是否贖回。如果您想閱讀有關永久證券的更多詳細信息，請查看以下內容：
1) 通過金錢感了解永久證券
2) 護城河投資永續債券及房地產投資信託基金
3) 這是您應該知道的關於 Zuu 在線永久債券的知識
4) 投資百科的永續債券
那麼，有多少新加坡房地產投資信託基金（以及與房地產投資信託基金類似的 BizTrets）現在擁有永久證券的資產負債表權利？這個數字是 40 個中的 17 個，這是超過 40％ 的計數器，並且列表正在增加。有關現有的 REITS 名單，請參閱以下內容：
* 債務總額 = 津貼 + 借款總額
投資者有各種指標可以與津貼進行比較。就個人而言，我寧願利用額度 ／ 債務總額來衡量房地產投資信託的比例是否較高。儘管如此，讓我們看看根據每個指標，哪些是排名最高的 5 個房地產投資信託基金：
從上述方面，AIMS 亞太房地產投資信託基金在三項比較中獲得前列，而 LMIRT 則擁有最高的市值比率。仔細觀察，您會注意到，前三名將始終是相同的 3 個櫃檯：AIMS APAC 房地產投資信託基金，貸款環球商業信託基金和力寶商場印尼零售信託基金。
迄今為止，MAS 沒有強制性要求將永久證券納入負債比率和債務成本的計算中。另一方面，若房地產投資信託基金在 2022 年 1 月 1 日後超過 45% 的資產負債比率，則利息覆蓋率須在計算中包括額外利息（稱為經調整的利息覆蓋比率）。請參閱下面的額外來源 集體投資計劃守則(二零二一年七月一日修訂)
希望在近期內，MAS 會要求所有房地產投資信託基金將永久證券納入債務成本、利息覆蓋率（甚至低於 45% 的資產負債）和負債比率。這可以為投資者提供更好的信息透明度。此外，希望酒店業 REVPAU 和租金回收的公式/標準也可以標準化。
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# 這個 崗位 已於二零二一年十月十日發佈於 重試.
股權籌款是房地產投資信託基金的一種常見做法，主要用於物業購買或加強其資產負債表。股權籌款（EFR）是指通過發行新股份籌集資本的過程。多年來，新加坡房地產投資信託基金有 5 種類型的股權籌款：
1) 私募
-向機構或指定投資者提供。
2) 優惠活動
-向個人投資者提供不可放棄的發售，該權利不可交易或轉讓。
3) 權利發行
-可轉讓給個人投資者，該權利可於權利交易期內進行交易。投資者如果他們不打算接受發售，則可以出售該權利（未償還權利）。
4）考慮單位
-向供應商發行新單位以供收購付款。
5）自動櫃員機提供
-向公眾提供新單位，類似於首次公開招股，這現在並不常見。
EFR 歷史
自上市以來，有 6 個房地產信託基金以來從未有 EFR：
1) ARA 美國酒店信託基金，於 2019 年 5 月上市
2) BHG 零售房地產信託，於 2015 年 12 月上市
3) 歐洲委員會世界房地產信託，於 2016 年 7 月上市
4) 貸款環球商業房地產信託，於 2019 年 10 月上市
5) 百威生活房地產信託，於 2007 年 8 月上市
6) 薩瑟爾房地產信託，於 2018 年 3 月上市
至於其餘，以下是個別 EFR 的記錄：
* 合併前價格
在二百二十個環境保障計劃中，27 項為優惠發行，35 項為權利發行，兩項為股份持有人（直至截止日期）提供了機會認購新單位。好吧，有時，現有的基金持有人會被迫認購，否則他們的絕對分配會被稀釋。至於非現有單位持有人，優惠發行和權利發行提供了以折扣價購買股份的機會。然而，在短期內股價下跌低於優惠發售價格，有很多情況下。同樣適用於權利發行，儘管由於折扣利率較高，可能需要更長的時間。
EFR 頻率
有時，房地產投資信託會同時執行多種類型的財務報酬，例如，Fraser Centrepoint 信託於 2020 年 9 月/10 月進行私募配和優惠發售，以收購亞洲電子郵政基金剩餘的 63.11% 股權。無論如何，我會將每個事件視為以下頻率計算的個別事件：
在 34 個計數器中，12 個計數器的 EFR 頻率趨勢增加，而 10 個計數器則有降低的 EFR 頻率趨勢。以下是列表：
接下來，讓我們找出哪個房地產投資信託在不同期間最頻繁的 EFR：
* 過去 10 年，5 年和 3 年，多個房地產信託基金的平均頻率相同。
有史以來和過去 10 年， 房地產地產業信託升降機 是冠軍。雖然過去 5 年和過去 3 年， 豐樹物流信託 和 梅普利特里工業信託 分別獲得皇冠。
優惠發售及權利發行頻率
接下來，我們只過濾掉那些現金通話活動怎麼樣。以下為行使優惠發行或權利發行的 25 個房地產信託基金：
以下是摘要：
1）有史以來，現金通話最頻繁的 3 家房地產信託基金是宏利美國房地產信託、IREIT 全球和升達斯房地產信託。
2) 在過去十年，有 5 家房地產投資信託有 3 次現金電話：阿斯達斯房地產信託、資本和中國信託、ESR-房地產信託、IREIT 環球及宏利美國房地產信託。
3) 在過去 5 年，兩家房地產投資信託有 3 次現金通話：ESR-REIT 和宏利美國房地產信託。
4) 過去 3 年，5 家房地產投資信託有兩個現金通話：阿斯達斯房地產信託、資本和中國信託、ESR-房地產信託、弗雷瑟中心信託基金和 IREIT 全球。
儘管未來這種趨勢可能不會持續，但如果您有過往現金通話頻率較高的櫃檯，您可能會考慮保持一些小心。對於新進行權利發行或優惠發售的人，可以參考我之前的帖子- 股權發行及優惠發售須注意的主要日期及數字 我分享了哪些要注意的關鍵日期，還提供了一個電子表格，以計算如果您想訂閱 EFR 所需的基金。
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# 這個 崗位 已於二零二一年十月三日發佈於 重試.
以前我已經發布 如果您投資了新加坡上市以來所有房地產信託基金，您將獲得多少錢，計算自其 IPO 以來所有房地產投資信託基金的回報。經過 19 年以上的房地產信託投資旅程後，主角亞努阿，整體回報是正面的。今天，我想從另一個角度看看，如果你以歷史高點買到目前為止保持，會發生什麼？
這一次，讓我們跟踪另一位名為高蘇伊的房地產信託投資者的故事。他對投資的態度與 Ah Nuah 完全相同 以前的首次公開招股高蘇伊向每個房地產信託及商業信託（與房地產投資信託相似）投資了 5,000 新幣，而不對這些信託進行任何研究。他在購買後並沒有關注任何消息，從未參與任何優惠發售或權利發行，從未出售未償還的權利以獲利，也從未出售任何合併後的代價單位。
熟悉？是的，他們兩個人都在做一樣的方式，除了一個例外，高蘇伊非常不錯（不幸），他總是以歷史最高的價格購買房地產信託。他於二零零七年二月購買的第一家房地產投資信託是中國信託基金（現稱為資本和中國信託）。現在，讓我們來看看他在 14 年以上的房地產信託投資後的表現：
資料來源：股票咖啡廳、老虎經紀和 SGInvestors.io 組合
* 回報調整為 5 至 1 單位合併，但歷史最高價格並未調整
^ 在最後交易日出售
從上表中，高蘇伊投資了 51 個櫃檯，總額為 新加坡幣 255,000 元 資本。到目前為止，他已獲得 新加坡元 56,537.77 美元 股息價值，相當於 22.2% 他的首都。由於取消上市和暫停的櫃檯（佔其資本的 30,000 新加坡元），他實現的資本損失為 新加坡元 18,159.31。他目前的投資組合價值為 新加坡元 143,531.35，未實現損失為 新加坡元 81,468.65。以下是一個快速摘要：
只是看上面的表演，我就感覺到「哇」。讓我們探索哪些房地產信託提供了最高和最低的 CAGR。請注意，有 4 個 2021 年歷史最高的櫃檯下跌：EC 世界房地產信託、弗雷瑟物流商業信託、公路人壽房地產信託和薩塞爾房地產信託。因此，他們的 CAGR 可能不是一個好的指標，因為它會隨短期價格波動而產生很大的變化。
從上表中，只有 8 個帶正回報的計數器，其餘 43 個計數器具有負回報。MACFK 只有 1 個-凱普爾太平洋橡樹美國房地產信託提供正面回報，而 3 個與 MACFK 相關的房地產信託在十大最低 CAGR 之內。儘管如此，讓我們來看看 MACFK（梅普利特里，阿斯達斯，卡皮塔蘭德，弗雷瑟斯和凱普爾）的性能：
* 由於 Frasers 商業信託最初被列為 Allco 商業房地產信託，而且沒有弗雷斯的參與。
** Lippo Mall 印度尼西亞零售信託基金被列為 Lippo-Mapletree 印尼零售信託基金，而 Mapletree Capital（邁普利特里投資有限公司的全資子公司）擁有 40% 的經理-利普利普利特里印尼零售信託管理有限公司。2011 年中，Lippo Karawaci Tbk 收購了 Mapletree 的全部 40% 股權。
*** 由於凱珀資本二公司擁有 30% 的房地產信託管理人權益，因此包括 PRIME 美國房地產信託基金有限公司，Keppel 資本管理有限公司的全資附屬公司，再次由凱普資本控股有限公司全資擁有。有限公司是凱普爾股份有限公司的資產管理部門。
即使高蘇伊只投資於澳門足球俱樂部相關的盤點，他的回報並不好多。他的資本將是 新加坡元 95 萬 他的總回報將是-新加坡元 16,469.94 美元。他收到的股息是 新加坡元 16,754.45 美元 而他未實現的損失是 新加坡幣 33,224.39 元。請參閱下面以獲取快速摘要：
實際上，我懷疑這會真正發生，因為人們繼續以歷史高的價格購買股票。儘管如此，這個「極端」案例研究應該是一個很好的例子，指出，每個股票都有其價值，價值隨時間而變化，無論是否是 MACFK。在這裡，我想引用我在上一篇文章中提到的內容：
「如果一個人以高的價格進入房地產信託，即使其基本價格非常好，或者是與 MACFK 相關的櫃檯，由於股息收益率壓縮，可能需要一段時間才能獲得良好的回報。如果由於業績低於預期，市場情緒低，或者通常因為無理由下跌，股價下跌，情況會變得更糟。」
因此，下次，當有人告訴您以「任何」價格投資基本上強大的房地產信託投資時，請再考慮一下。同樣地，擁有較少知名贊助商的房地產投資信託基金並不等於投資者的回報率較低。畢竟，您的退貨很大程度取決於您支付和出售的價格。始終做自己的盡職調查，而不依賴他人。是的，「其他」適用於本博客上的材料。
如果您熱衷於了解有關房地產信託投資的更多信息，可以參考 免費 我博客的以下頁面上的資源：
1) 個人財務 我分享了一些基本的相關主題，例如開始投資前要準備什麼以及如何制定簡單的股息投資計劃。
2) 房地產信託投資 我分享了我對房地產信託投資的想法和經驗。如果您發現純文字很無聊，那麼您可以從漫畫（頁面底部的鏈接）開始，我相信您會喜歡閱讀的漫畫。
3) 房地產投資信託分析 在其中，我分享了我對個別房地產信託基金的評論，同一行業內的房地產信託基本評估以及每月的 SREIT 基本評論。
4) SREITS 儀表板 您可以在其中找到有關個別房地產信託基金和房地產信託基金的詳細信息，這也是我的評論文章的來源。
5) 公司資料 您可以在其中找到 SREIT 和房地產信託基金交易所買賣基金的概述，包括 SREITS 指標和平均股息收益率和 P/NAV 的合併表
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有一次，我的一位朋友告訴我：「不值得投資房地產信託，因為您獲得的股息將僅用於支付您的股價損失，最終您從長遠來看就不會賺很多錢。」他的信念是馬來西亞的住宅物業，在房地產繁榮時期，他的物業價值在 5 年內翻倍。好吧，在今天的帖子中，讓我們看看我朋友上面的陳述是否是真的。
讓我們來看一下 SREIT 的簡短歷史：首個上市的房地產信託是 CapitaMall 信託，19 年前於 2002 年 7 月在新加坡交易所上市。隨後，Ascendas 房地產信託於二零零二年十一月上市，其次是財富房地產信託於二零零三年八月上市。在這些年內，房地產投資信託有 5 次合併，以及 6 個房地產投資信託/BIZ信託被刪除或暫停。快速轉到今天，有 38 個房地產信託和 2 個 BizTrust 的運作類似房地產信託。
假設有一個名叫 Ah Nuah 的房地產信託投資者，他在每個房地產信託和 BizTrust（運作類似房地產信託）的每次首次公開招股 5,000 新加坡元，而無需對它們進行任何研究。他很幸運，每次都能獲得全額分配。像他的名字一樣，他是一個懶人，IPO 後沒有關注任何新聞，因此，他從未參加任何優惠或權利發行。此外，在任何合併後，他從未出售他的未償還的權利以獲利或代價單位。他只關心的是他銀行帳戶的股息讓我們來看看 Ah Nuah 在這麼多年後的投資組合表現如何：
* 回報調整為 5 至 1 個單位合併，但是，IPO 價格未調整
^ 在最後交易日出售
從上述來看，阿努阿已投資了 51 個櫃檯，總值為 255,000 新加坡元的資本。迄今為止，他已獲得價值 189,222.87 新加坡元的股息，相當於其資本的 74.2%。由於取消上市和暫停的櫃檯（佔其資本的 30,000 新加坡元），他的實現資本虧損為 11,173.84 新加坡元。他目前的投資組合價值為 272,364.70 新加坡元，未實現收益為 47,364.70 新加坡元。以下是一個快速摘要：
投資組合成長率以 2002 年 7 月 17 日起，當時阿努阿獲得首個房地產信託-卡皮塔馬爾信託，直至今日 @ 2021 年 9 月 19 日。這只是一個近似的指標，因為 Ah Nuah 在不同期間注入資本並獲得股息。
接下來，我們就個別櫃檯的 CAGR 排名（從上市日期至 2021 年 9 月 19 日）來看看 Ah Nuah 的投資組合：
從上表中，您可以看到 KDC 為阿努阿提供最高的 CAGR，接著是 FLCT 和麻省理工學院。然而，阿努亞在 EHT 中損失了 100% 的基金，接下來是 ARAHT 的 CAGR 為 -19.2%，而賽津的 CAGR 為 -18.2%。偶然，前三大最佳 CAGR 來自工業，前三大最差的 CAGR 來自酒店業。
我們如何根據個別的 CAGR 範圍來查看計數器數量：
有 12 個帶有負回報的計數器，其中 2 個被刪除/暫停。換句話說，剩下的 10 名將來仍然有機會轉向正面回報。有 24 個櫃檯為阿努阿提供超過 5% 的 CAGR。如果 5% 的年長率不令人印象深刻，則有 8 個計數器提供 10％ 以上的 CAGR。考慮到 12 個負回報的計數器和 5 個 CAGR 小於 2.5％ 的計數器，我的朋友對他的理論並不「完全」錯誤，因為 1/3（17 個超過 51 個計數器）的 CAGR 小於 2.5％。
對於 MACFK（梅普利特里，阿斯達斯，卡皮塔蘭，弗雷瑟斯和凱普爾）的愛好者，以下是滿足您的好奇心的摘要：
* 由於 Frasers 商業信託最初被列為 Allco 商業房地產信託，而且沒有弗雷斯的參與。
** Lippo Mall 印度尼西亞零售信託基金被列為 Lippo-Mapletree 印尼零售信託基金，而 Mapletree Capital（邁普利特里投資有限公司的全資子公司）擁有 40% 的經理-利普利普利特里印尼零售信託管理有限公司。2011 年中，Lippo Karawaci Tbk 收購了 Mapletree 的全部 40% 股權。
*** 由於凱珀資本二公司擁有 30% 的房地產信託管理人權益，因此包括 PRIME 美國房地產信託基金有限公司，Keppel 資本管理有限公司的全資附屬公司，再次由凱普資本控股有限公司全資擁有。有限公司是凱普爾股份有限公司的資產管理部門。
如果阿努阿只投資於澳門基金會相關的櫃檯，他的資本將為 95,000 新加坡元，他的總回報將為巨大的 164.5%，CAGR 為 5.2%。僅僅僅股息，他的回報已經達到 100.7%，略高於他的資本。加上 63.8% 未實現的收益，與單純購買所有 SREITS/Biz信託相比，他的總回報更高 86%。
顯然，與股票投資一樣，房地產信託投資也需要研究才能獲得更好的回報。現在，阿努阿怎麼能進一步增加他的回報？首先，他必須開始關注 REIT 的更新。當然，他仍然可以選擇不訂閱任何優惠優惠和權利發行。但是，他應該出售他未付的權利以獲利，只要這些權益足以支付他的佣金。此外，阿努阿還可以：
1）了解基本分析
2）有一種系統的方式來估值房地產投資信託
3）了解技術分析
4) 當股價高於實體價值時獲利（以目標百分比計算）
5) 當基本轉移導致內在價格下跌時，減少虧損
如果一個人以高價進入房地產信託基金，即使其基本價格非常好，或者是與 MACFK 相關的櫃檯，由於股息收益率壓縮，可能需要一段時間才能獲得良好的回報。如果由於業績低於預期，市場情緒低，或者通常因為無理由下跌，股價會變得更糟。也許稍後，如果以歷史高的價格購買，我可以研究收益/虧損。
另外，SREIT 似乎喜歡列出 8 個數字；其首次公開發售價格中有 32 個櫃檯，其中 11 個櫃檯列出 88 美分，6 個櫃檯列出 80 美分，4 個櫃檯列出 68 美分，3 個櫃檯列出 78 美分。還有 5 個櫃檯列出 93 分，我可以理解 8 的原因，因為它被發音類似財富，但是 93？嗯，我不明白這個。另外，還有 4 個 SREIT 進行單位合併，其中所有投資者均具有相同的比率為 5 對 1。
請注意，過去的表現並不保證未來的結果。如果您熱衷於了解有關房地產信託投資的更多信息，您可以參考我博客的以下頁面上的免費資源：
1) 個人財務 我分享了一些基本的相關主題，例如開始投資前要準備什麼以及如何制定簡單的股息投資計劃。
2) 房地產信託投資 我分享了我對房地產信託投資的想法和經驗。如果您發現純文字很無聊，那麼您可以從漫畫（頁面底部的鏈接）開始，我相信您會喜歡閱讀的漫畫。
3) 房地產投資信託分析 在其中，我分享了我對個別房地產信託基金的評論，同一行業內的房地產信託基本評估以及每月的 SREIT 基本評論。
4) SREITS 儀表板 您可以在其中找到有關個別房地產信託基金和房地產信託基金的詳細信息，這也是我的評論文章的來源。
5) 公司資料 您可以在其中找到 SREIT 和房地產信託基金交易所買賣基金的概述，包括 SREITS 指標和平均股息收益率和 P/NAV 的合併表
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