Lennar 收益回顧：為什麼美國房屋市場放緩跡象很少

2024 年 3 月 13 日，美國第二大上市住宅建設公司 Lennar Corporation 公司公佈其 8-K 申報，該報告顯示了該公司 2024 年第一季表現穩健的業績，儘管週四股市前交易中略為下跌。

該公司的淨利潤增加了 21%，達到 719 億美元。每股盈利上升 25%，達到每股稀釋 2.57 美元。該公司報告新訂單上漲了 28％，達到 18,176 個房屋。送貨到家也增長，增長 23%，導致 16,798 家居交付。倫納的總收入增加了 13%，總計達到 7.3 億美元。房屋銷售毛利率顯著改善，達到 21.8%。在資產負債表實力方面，Lennar 表現穩定，房屋建設現金和現金等值為 5.0 億美元，並且沒有未償還貸款。

Lennar 的表現間接反映了美國房地產需求面對高利率的韌性。

■ 美國近幾個月的房屋銷售反彈

住宅市場似乎正在適應較高的利率，近幾個月現有的本地市場反彈。

NAR 發布了現有房屋銷售數據摘要，顯示 1 月的房屋市場活動較 2023 年 12 月增長 3.1%。1 月的現有房屋銷售額達到季節性調整的年利率為 400 萬。新房屋銷售顯示類似的趨勢，因為 1 月份購買量上漲 1.5%，至年度 661,000。與此同時，30 年按揭利率懸浮在高水平，總是高於 6.5%。

從人口因素的角度來看，截至 2023 年第四季度，四季度的新住戶形成總數達到超過 160 萬個，較長期平均水平增加 47.0％。

由於市場普遍認為利率可能已達到峰值，因此這反過來可以支持 2024 年的銷售活動。世邦魏理仕研究表明，超過一半的機構投資者預期增加投資。

■ 供應仍然不足

與強烈的需求相反，房屋建築商一直相當謹慎。在 2008-2009 年至 2009 年，建築商在不確定的時期中不願意過度建造，並留下過量供應。雖然建築許可證仍保持在一定水平，但新建住房開始連續兩個月下降，這可能會限制未來的期間住房供應。此外，活躍上市數比疫情前低得多。

2023 年 12 月，美國的庫存將按當前新房屋銷售速度持續 8.2 個月，高於 2020-2021 年的水平。然而，美國現有的房屋銷售佔總銷售額的 80% 以上。市場上現有房屋的供應只足以達到 2023 年 12 月的 3.2 個月的銷售額。

■ 在高利率下，房屋市場反彈的真正原因是什麼？

追求真實資產通常表明市場對歷史上潛在的貨幣跌價的擔憂。房地產和類似有形資產的傳統上被視為對沖通脹，因為它們具有保留或升值的傾向，因此與貨幣的購買力下降產生了對比。

這種投資硬資產的傾向是由於在面對通脹壓力下保護財富的願望，這些資產的名義價值可能會增加，從而為投資者帶來資本收益，尤其是現在美聯儲仍在對抗通脹的最後一英里處於困境中。此外，由於通脹推動租金上升，從而產生租金收入的物業可能會變得更有利可圖，從而增加這些投資的吸引力。

CBRE 的調查顯示，在機構投資者中，多家庭仍然是受歡迎的投資目標。這樣的金融行為反映了一種更廣泛的策略，以抵抗貨幣價值衰退並在不確定的經濟時期中保留資本。

雖然中央銀行試圖通過貨幣政策管理通脹並穩定貨幣，但對實際資產的投資的變動可能是公眾對這些措施的信心的標準表，並努力保持在預期貨幣降價趨勢的前瞻。這可能是 Lennar Corp 等開發公司近期收益的基本原因