A-REITs展示出高分紅收益率和在市場波動中的韌性

受到特朗普的關稅政策和對美國經濟可能衰退的擔憂影響，美國和澳洲的股票市場最近經歷了顯著的下滑， $S&P/ASX 200 (.XJO.AU)$ 截至3月18日，從2月份的高峰下滑超過8%。澳洲行業板塊也出現了顯著下跌，但澳洲房地產投資信託（A-REITs）以其高分紅收益率和韌性突顯了自身的價值。

A-REITs市場是全球最大和最成熟的市場之一，涵蓋了從辦公空間、購物中心到醫療設施和工業物業等各種行業板塊。根據FTSE EPRA Nareit全球REIT指數，到2024年12月底，A-REITs佔全球上市房地產市場的6.3%，市值達1.5万亿。 基準S&P/ASX200 A-REIT指數在2024年實現了18.5%的總回報，超過了ASX 200和其他大多數全球REIT指數。

監管要求規定，房地產投資信託必須將至少90%的應稅收入通過分紅分配給股東，這種稅務透明度使得房地產投資信託對尋求穩定收入來源的投資者特別有吸引力。 在正常情況下，一些房地產投資信託提供4%到6%的分紅派息收益率。根據彭博社的數據，2025年的預計分紅派息收益率爲5.88% $Stockland Corp Ltd (SGP.AU)$，預計收益率爲5.85% $Vicinity Centres (VCX.AU)$，預計收益率爲5.51% $GPT Group (GPT.AU)$, 5.36%的 $Scentre Group (SCG.AU)$, 以及5.02%的 $Dexus (DXS.AU)$.

澳洲央行於2月首次減息，開啓了澳洲的貨幣寬鬆期。信託的分紅收益率與利率環境高度相關。歷史數據表明，A-REITs在減息前6-9周內表現強勁，並且在減息後的6個月內持續上漲。目前市場對利率見頂的預期已經刺激了A-REITs板塊的反彈。

利率波動影響信託的估值和未來盈利表現。一方面，減息降低了融資成本，促使企業利潤增長加快。另一方面，在減息的背景下，信託的高分紅收益率超過了政府債券，吸引了資本從傳統固定收益投資流向更高收益的資產。 如果澳洲儲備銀行維持低利率，將進一步支持信託的估值，凸顯其高分紅的優勢。

受益於電子商務的擴展、供應鏈的本地化以及數字化轉型，空置率已降至0.6%以下，穩定的租金收益率在5%至7%之間。工業房地產展現出強大的逆週期特徵。 工業房地產的長期需求增長是由電子商務擴展和數字化轉型驅動的。 全球房地產服務公司JLL預測，由於人工智能計算能力的爆炸性增長，全球IDC概念的容量將每年增加15%。

$Goodman Group (GMG.AU)$ 是一家全球領先的物流和工業房地產開發公司，正在逐步轉型爲IDC概念領域。其租戶包括科技巨頭，如 $亞馬遜 (AMZN.US)$ 和 $微軟 (MSFT.US)$，入住率超過95%。

$Centuria Industrial REIT (CIP.AU)$ 是澳洲最大的工業信託，其資產組合涵蓋製造業、物流和IDC概念，實現了98.8%的入住率。其租戶包括 $Woolworths Group Ltd (WOW.AU)$ 和 $Telstra Group Ltd (TLS.AU)$.

儘管高端CBD物業的需求正在恢復，但遠程辦公對中低端物業的長期影響需要關注。遠程辦公的正常化導致需求疲軟，悉尼和墨爾本CBD的空置率仍然很高，租賃預期下降了7%至13%。 在高利率環境下，債務比率較高的辦公信託面臨估值壓力。

$Dexus (DXS.AU)$作爲澳洲領先的辦公信託之一，其辦公投資組合佔集團營業收入的近三分之二。應關注其投資組合的租約續簽率和債務比率。

零售房地產受到消費波動的影響較大。然而，基本消費場景（如加油站和社區購物中心）顯示出強大的適應力，而高端商場需要警惕消費降級的風險。2024年， 消費信託的市場價值增長了16%，成爲增長最快的子行業。

$Scentre Group (SCG.AU)$ 是澳洲最大的購物中心運營商，資產組合包括西田等核心物業，保持超過98%的穩定入住率。

$Waypoint REIT Ltd (WPR.AU)$ 專注於加油站和便利零售物業。它在澳洲所有州和主要地區擁有高質量的資產組合，具有顯著的反週期屬性。

需求受到人口老齡化的驅動，而供應受到較長的施工週期的限制，導致租金增長的確定性很強。 長期租賃市場的空置率保持在3%以下，年租金增長率爲5%至7%。應關注人口增長和住房短缺如何推動對長期租賃公寓的需求。

$Charter Hall Social Infrastructure REIT (CQE.AU)$ 專注於託兒服務和政府設施，入住率爲99.7%，租期最長可達14年。其受益於聯邦政府的17亿澳元託兒補貼政策，顯示出強勁的需求剛性。

$Mirvac Group (MGR.AU)$ 是一家綜合開發商，長期租賃公寓業務快速增長。2024年，其在悉尼和墨爾本的項目入住率超過95%，受益於移民復甦和住房需求。

分析師Barrenjoey認爲，澳大利亞房地產投資信託（REITs）的前景已改善。 預計2026財年的每股收益將恢復增長，分紅將上升4.5%至5.0%。

一家領先的全球投資管理公司預測，租金上漲和利率下跌將推動A-REITs的表現。 澳大利亞1900亿澳元的房地產投資信託行業預計將在未來12個月內激增。

羅德里格斯先生說：

Sgrizzi預測，信託在未來三年將實現8%到9%的年總回報率。