專家會議紀要 | 美國戰略投資有限公司(紐約) 2022 年第四季度收益通話成績單

1.美國戰略投資公司認為多元化其投資組合將有助於抵消辦公空間延遲回升到疫情前水平，他們仍預期會發生這種情況。通過擴大我們收購和擁有的資產性質和類型，它們將隨著時間推移減少我們對單一資產類別的風險。

二.權利發售是第一步。從資本角度來看，它相對較小，但他們想增強投資者基礎。進入市場的機會將由新結構的可能性驅動。

三.完成此次發售對美國戰略投資公司來說是一個重要的步驟，因為我們將投資組合多樣化並追求創造收入的新機會。

柯蒂斯·帕克-高級副總裁

邁克爾·韋爾-行政總裁

克里斯托弗·馬斯特森-首席財務官

布萊恩·馬赫爾-貝爾·賴利 FBR

早上好，歡迎來到美國戰略投資公司 2022 年第四季度和年終盈利通知。所有線路都已設置為靜音，以防止任何背景噪音。演講者發言後，將舉行問答環節。[操作員說明]

現在我想把會議交給高級副總裁柯蒂斯·帕克請繼續前進。

謝謝你，操作員。大家早安，謝謝您加入我們參加 ASIC 2022 年第四季度和年終收益通知。此電話將在我們網站的投資者關係部分網上廣播，位於美國策略投資網站

今天，我們的行政總裁邁克爾·威爾和財務總裁克里斯·馬斯特森（Chris Masterson）都與我一起討論結果。

以下信息包含有風險和不確定性的前瞻性聲明。如果其中一個或多個風險或不確定性實現，實際結果可能與前瞻性聲明所表達或暗示的結果實質不同。我們將所有人轉介我們的 SEC 申報，包括截至 2021 年 12 月 31 日止年度的 10-K 表格，並於 2022 年 3 月 18 日提交的表格 10-K 以及所有隨後的 SEC 申報，以更詳細討論可能導致這些差異的風險因素。

截至二零二二年十二月三十一日止年度的 10-K 表格將在今天的呼籲後提交。本通話期間提供的任何前瞻性聲明僅於本電話發出的日期，如我們的 SEC 文件中所述，ASIC 拒絕任何更新或修改這些前瞻性聲明的意圖或義務，除法律要求除外。

此外，在今天的通話中，我們將討論非 GAAP 財務指標，我們認為這些措施對評估公司的財務和營運表現可以很有用。這些措施不應單獨考慮，或替代我們根據 GAAP 準備的財務業績。

我們在我們的網站上發布的收益公告中可以了解這些措施與最直接可比較的 GAAP 指標。請參閱我們的收益公佈，了解有關我們認為隱含投資等級租戶的更多詳細信息，這個術語我們將在今天的通告中使用。

我現在將電話轉交給美國戰略投資公司首席執行官邁克爾·韋爾。拜託你繼續邁克

謝謝柯蒂斯早上好，感謝您加入我們參加美國戰略投資公司在我們從紐約市房地產信託重組和重新品牌後的首次盈利電話。

今天，我們將討論第四季度和 2022 年全年的改善業績。在我們談到這一點之前，我想討論我們對我們的長期業務策略宣布的變更，以及我們上月完成的成功權利發售的結果。

正如我們在 12 月底宣布的那樣，該公司正在擴大我們可能擁有和經營的資產和業務的範圍。多樣化我們的收入來源，並開創除了在紐約市五個市區擁有房地產之外的機會。

我們相信多元化我們的投資組合將有助於抵消辦公空間延遲回升至疫情前的水平，我們仍然預期會發生這種情況。通過擴大我們收購和擁有的資產性質和類型，我們將隨著時間推移減少對單一資產類別的風險。

從 2023 年 12 月 31 日結束的應稅年度開始，我們現在成為 C 公司，不再是房地產投資信託。1 月，我們更名為美國戰略投資公司，以反映這一變化。

我們可能希望擁有的潛在房地產錨定業務的一些例子包括酒店和停車場管理公司。此外，我們可能會尋求擴大我們的共享辦公空間業務。

我們可能獲得的許多新資產或業務都會產生不會產生 REIT 合格收入或行業稱為不良房地產信託收入的收入。我們相信沒有收入是壞的，而通過這項修改，我們不僅可以投資於這些類型的業務，而且我們也可以通過使用現有的營業損失淨額承擔，而這些對我們的股東在房地產信託基礎結構下對股東沒有利益，我們也可以限制這些收入的稅收。

與進化和策略一起，上個月，我們成功完成了 500 萬美元的權利發行。現有股東獲授與在發行中購買股份的不可轉讓權利，與其所有權相比，而充分行使這些權利的人可以選擇通過過度認購權利購買額外股份。

我們相信參與者看到我們股票的長期價值。展望未來，我們相信我們可以從更廣泛的新投資者基礎中籌集資金，這些投資者尋求更多資產和業務多元化的公司。

完成此次發售對美國戰略投資公司來說是一個重要的步驟，因為我們將投資組合多樣化並追求創造收入的新機會。

轉到我們現有的投資組合，當今由我們在紐約市擁有的八個房地產資產組成，主要位於曼哈頓。截至年底，我們的投資組合為 8.41.1 億美元、1.2 萬平方英呎的佔用率為 82.7%，其餘租賃期平均加權為 7.1 年。

我們的投資組合包括大型投資級租戶。我們的十大租戶是 79％ 的投資級別或基於直線租金的隱含投資等級，其餘租賃期加權平均為 9.6 年。

我們擁有平衡的長期租賃到期時間表，41% 的租賃合約在 2030 年之後到期。我們整個投資組合的租金收取仍然強勁，第四季度收取了 100% 租金，整年收取近乎完成。

儘管我們擴大策略，但我們仍然專注於將現有資產的價值最大化。至此，我們的資產管理團隊已與現有租戶和經紀人社區密切合作，簽署新租賃和續約租賃，並協商租戶擴展。

2022 年，我們完成了九份新租賃合約，總計 58,200 平方英尺，並擁有一系列未來租賃和擴建項目，總計超過 26,000 平方英尺，以及約 1.1 萬美元的年度直線租金。

計劃包括一家以增長為重點的營銷代理超級碗，位於威廉街 123 號的 12,600 平方英尺租賃。由於此和其他正在進行的租賃在 2023 年開始，投資組合佔用率預計將從 82.7% 增至 85%。

正如我們本週早些時候宣布的那樣，我們還透過 Security Scorecard 簽署了 9,000 平方英尺的替代租約，這項服務可持續監控美洲大道 1140 大道的客戶安全風險，並為該建築物的絕佳補充。

與上一季相比，我們的資產和物業管理團隊的活動導致我們兩個主要績效指標：調整後的 EBITDA 和核心 FFO 顯著增長。我們控制成本，降低 G&A 和營運費用。

開支效率有助於上一季度調整後的 EBITDA 增長超過 50%，由 2.9 百萬美元增長至 4.5 百萬美元。核心 FFO 在同期間上升超過 1.7 百萬美元，至負 0.2 萬美元。按每股基礎計算，並根據 1 月完成的反向股份分割調整後，第四季的核心 FFO 比第三季度上升 1.01 美元，增長 90%。

結合我們的固定利率債務和謹慎的淨槓桿，我們相信我們現有資產及我們對其管理為我們擴展策略提供了堅實的基礎。在過去的幾年中，我們利用機會投資於投資組合的長期未來，通過與值得信賴的租戶簽署長期租賃合約，以更強的租戶替換具挑戰性的租戶，並將我們位於美洲大道 1140 的共享辦公空間內部化等業務內部化。

擴展我們的投資策略是這個策略中的另一步，我們期待在我們前進時探索更多創造收入的機會。Chris 將更詳細討論強勁的財務業績。克里斯？

謝謝邁克截至 2022 年 12 月 31 日止年度的收入為 64 億美元，而 2021 年的 70.2 萬美元。

2022 年第四季的收入為 16200 萬美元，而 2021 年第四季的 24.2 百萬美元。正如您可能記得去年，2021 年第四季度和全年的收入受益於終止費用的收入，並加速攤銷低於市場租賃負債的剩餘未攤銷餘額，這被記錄為收入。

不包括這些項目，全年收入將與去年同期增加約 5%。公司的全年 GAAP 普通股東應佔淨虧損為 45.9 萬美元，而 2021 年的淨虧損為 39.5 萬美元。

本季度淨虧損為 10.1 萬美元。2022 年調整後的 EBITDA 為 10.5 億美元，第四季度為 4.5 百萬美元。全年的現金新增額為 26.9 萬美元，第四季度為 800 萬美元，較 2021 年全年增長 10%，與 2021 年第四季相比增長 13%。

在 2022 年第四季度，我們對普通股東應佔的 FFO 為負 2.4 百萬美元。核心 FFO 在第四季度為負 0.2 萬美元或每股 0.11 美元，較第三季的負 1.9 萬美元或每股負 1.12 美元增加。

與往常一樣，您可以在我們的盈利公佈、補充和表格 10-K 中找到 GAAP 淨收益與非 GAAP 指標的對應。紐約市維持保守的資產負債表，今年沒有預定債務到期，而謹慎的淨槓桿率為 40.7%。

我們結束第四季度的淨債務為 390.3 百萬元，加權平均有效利率為 4.4%，剩餘債務期限加權平均為 4.1 年。我們所有的債務都是固定利率正如我們之前所討論的那樣，我們謹慎地鎖定利率，而這些利率大致處於歷史低點。

有了這一點，我將回來電話給 Mike，發表一些閉幕發言。

很棒。謝謝你克里斯2023 年初對公司來說已經是關鍵，我們很高興能在我們擴展的投資策略下探索新的增長機會。

我們已完成轉型為美國策略投資公司，並對最近的權利發行的結果感到滿意。我們目前的租賃管道預計將從 82.7% 增加 2.7% 至 85%，並將增加約 1.1 萬美元的直線租金，隨著今年開始租約。我們期待未來的一年，並在我們的投資組合上建立堅實的基礎。

感謝您今天加入我們。還有操作員，請打開線路有任何問題。

謝謝你[經營者說明] 第一個問題是布萊恩·馬赫（Bryan Maher）與 B. 萊利證券提出的。您的線路已開啟。

很棒。早上好邁克爾和克里斯

嗨布萊恩

今天早上給我幾個問題關於從這裡發展公司的資金籌集。你怎麼想這件事？什麼類型的車輛？什麼類型的尺寸？談論這個問題還是太早了嗎？你能給我們一點顏色嗎？

是啊因此，權利發售是第一步。從資本角度來看，它相當小，但我們只是想提升投資者基礎。進入市場的機會將由新結構帶來的機會驅動。

如您所知，成為 C Corp 與房地產信託基金使我們能夠專注於更多業務的營運或營運方面，而不僅僅僅是房地產。我認為當我們確定這些目標機會時，這將為我們帶來一個機會來到市場並在正確的時間以合適的價格來籌集股票。

現在你已經談過幾次酒店和停車場。你能給我們一些知道這些機會可能在哪裡？我的意思是，如果是停車場，它將在紐約市或其他門戶市場等市場上出現。您可以給我們更多一些顏色，對您正在查看的內容和位置，並且您知道您看到某些資產交易的替換成本可能會有多少折扣？

是啊因此，機會集比酒店和停車場更廣泛。但我認為，在這個過渡期間，是一種對市場設定期望的明確方法。我們查看我們目前擁有的停車庫，但我們沒有控制管理公司，它們由紐約市的一家偉大的運營商經營長期合同經營。

但我們認為，要能夠包容性地查看一些事情，在您擁有安全性和房地產和業務運營的情況，這對我們來說更適合。我們相信，能夠經營業務的雙方確實會帶來市場折扣。

酒店是我們在平台上擁有經驗的東西。我不知道現在這是否是我們準備確定這些機會的地方。但是，我們再次看待服務是大多數平台沒有的營運經驗和房地產經驗的絕佳組合。

好吧繼續喜歡投資組合。在時代廣場 9 號的入住率比我們預期的輕一點。那個財產有什麼特別的事情嗎？考慮到它的真正戰略位置，對該物業進行任何類型的轉換是否有任何想法？

所以第二個問題首先。很可能不是。這是時代廣場 9 號的建築，我們有一些租賃管道活動我們在 Cushman 有一個非常活躍的經紀人，在該房地產與周克里斯合作。因為我們在該物業有許多長期租賃，因此我認為它不是轉換為住宅的理想候選人。

我們看到市場恢復穩定但緩慢。通過我們的管道，我們通過正在執行的活動交易確定了 85% 的佔用率。我們看到了進入 90 年代的路徑，您只在季度業績中看到，收入的增加，這是經常性收入。

這些收入數字中沒有任何類型的一次性特別活動。而我們的管道讓我們達到 85% 的水平，在執行並開始租金時，將額外產生 1.1 萬美元的直線租金。因此，您將繼續看到主要在時代廣場 9 號和美洲大道 1140 號的入住率增加。

我們想把威廉街 123 號打開我們還有一些交易，我們也非常積極參與。因此，我們受到市場活動的鼓勵。我們也很高興 Jones Lang LaSalle 接管了美洲 1140 大道的直接租賃活動，這是克里斯和我在第四季度一直在努力的事情。

我們只認為他們是一個更大的團隊，在紐約市擁有更大的足跡，他們的房東業務是最好的之一。因此，我們很高興能讓團隊在美國 1140 大道接管。

好吧還有兩個快速的給我你是否計劃來克里斯？您是否打算在 2023 年停止報告 FFO，並轉向每股收益和調整後的每股收益？然後對於邁克爾來說，因為策略和名稱的改變，您是否計劃更改股票符號？

克里斯，你想先去嗎

當然因此，關於 FFO，核心 FFO，我們還沒有做出任何決定。我們仍在評估真正最合適的選擇是什麼。因此，這就是我們在做出決定後，我們會與您聯繫。

是啊如果我可以再加上這一點，很多都會被驅動，就像我們現在一樣，我們確實擁有一個主要的房地產驅動的投資組合。所以我認為轉變並不是-因為我不想說緊急，但這將是我們做的事情，只是還沒有。當我們開始進行轉換時，我們將與您聯繫。我很抱歉第二個問題是什麼，布萊恩？

繼續使用 NYC 作為您的 Ticker 似乎沒有。

是的目前，我們正在使用紐約股票。我們希望讓現有股東更容易能夠繼續找到我們，他們已經習慣了 NYC 的股票。

好吧也許如果我能快點添加一個你知道，我們在媒體上讀了很多關於一些基金和一些辦公樓的大管理人把財產交給貸方的鑰匙您懷疑這樣，這為您創造了機會，那個機會何時發生？它是否必須通過服務員的指揮鏈接進行，這是三，六，九個月還是一年？你在哪裡想這可以創造機會？

是啊，我覺得這就是幾個地方的幸運的是，正如你所知，我們的投資組合中有很長的固定利率債務。我們對這類問題沒有任何疑慮。但從收購角度或買家的角度來看，我確實認為它會創造一些機會。

我們必須看看銀行和特別服務人員對此有何反應。他們可以在需要時擴展，或者根據自己的選擇到取回屬性，從不同的情況下進行操作。我們都知道，銀行現在有很多東西。

因此，他們非常可能會在轉售市場尋找他們已封鎖的物業。所以我們正在非常密切關注。我們正在與我們的銀行關係談話，我確實認為這將為像我們這樣的公司帶來機會。

是啊謝謝

是啊謝謝，布萊恩

我們目前沒有其他問題。我會把它交給邁克·韋爾進行任何結束發言。

好吧謝謝大家今天加入我們對我們來說，這是一個非常令人興奮的季度，也是 2022 年美好的一年的結束。我們總是對增加收入的機會感到興奮。正如我在開幕評論中所說的那樣，也要真正控制開支。

顯然，這兩個項目都很重要，因為我們希望繼續增長公司調整後的 EBITDA，並真正推動股東的增長和價值。因此，我們將繼續讓所有人更新。我們期待市場上的機會。再次感謝您加入我們。

女士們，先生們今天的電話會議結束了感謝您的參與。您現在可以中斷連線。