黑石 5 億美元的 CMBS 違約，財務壓力來自哪裡？

560 億美元，芬蘭，歐洲房地產，形成了黑石違約事件的關鍵詞。560 億美元是這次違約的規模，事件背後，一家芬蘭公司也涉及，以及由其所擁有的商業房地產支持的債券。

週四，貸款服務商 Mount Street 裁定黑石的 CMBS（或商業房地產抵押證券）違約。這種債券的原則與我們熟悉的按揭抵押債券（MBS）相同。它是包裝各種商業房地產貸款，製作債券並將其出售給投資者。

這些違約債券背後的商業房地產來自芬蘭公司 Sponda Oy。該公司於 2018 年被黑石集團以近 18 億歐元收購，黑石進行了此次收購，以擴展其在北歐房地產市場的業務。因此，本質上，黑石集團承擔了 Sponda Oy 的商業房地產及其所有債務，然後用這些商業房地產債券向投資者發行債券。這的優點是黑石可以快速提取資金並繼續投資。但是，它可能沒想到它會這麼快掉進坑中。根據熟悉這個問題的人士稱，黑石試圖與債權人談判，希望延長出售資產和償還債務的時間，但被殘忍拒絕。

那麼，為什麼世界上最大的替代投資基金布萊克斯通到這一點？這可能與三個因素有關。一個是，利率上升正在影響房地產價格。彭博社報道，投資商業房地產的人因利率不確定性而變得非常猶豫。因此，歐洲買賣房地產之間的價格差異越來越大，交易量非常緩慢。另一方面，許多已經擁有商業房地產的貸款人都面臨巨大的壓力。因為今年和明年約三分之一的貸款將需要重新利率。

第二是北歐房地產公司的特點。當地人更喜歡浮動貸款，因為它們通常是較短的期限，並且提早還款罰款較少。在低利率環境中，對於房地產公司來說，營運成本更低且更靈活，資產可以隨時出售以償還貸款。但是，這些特性在當今的環境中不可用。利率上升使持有這些房地產的成本非常高，因此一些投資者競爭以低回報的資產出售，從而降低整體價格。

第三個是混合辦公室對商業房地產的影響。疫情之後，這些商業房地產的空置率非常高。根據評級機構惠奇的一份報告，黑石所擁有的物業的空置率高達 45%。這使他們的回報率非常差，而當黑石一段時間前想賣它時，它受到俄烏克戰爭的影響，找不到合適的人來接管。

該消息強調了房地產市場的衰退，尤其是商業房地產。不僅在歐洲，而且在美國，商業房地產受到高利率和混合辦公室的影響，價值正在急劇收縮。另一家大型房地產公司布魯克菲爾德上週也宣布違約。他用貸款購買了洛杉磯兩棟 52 層樓的辦公樓，違約貸款額超過 750 億美元。我相信，隨著利率持續高，這類事件將會越來越多。但是，目前，這些默認值的規模並不大，它們仍在公司的可控範圍內。目前，它不會影響整個金融市場。但是有一個值得注意的新風險。