新加坡房地產投資信託基金正在崩潰
新加坡房地產投資信託基金和酒店信託基金在過去5個交易日(9月22日至9月28日)經歷了嚴重的價格調整。
此次拋售影響到整個行業，並不特定於任何房地產投資信託基金。
其中15家下跌了10%或更多：
Fraser L&C-10%
克倫威爾房地產SGD-10%
UTD Hampshire Reit美元-10%
吉寶DC REIT-11%
EliteComREIT英鎊-11%
雅詩閣信託-11%
遠東HTrust-11%
EC World Reit-11%
DigiCore Reit美元-11%
大和HSE日誌-12%
Ara HTrust美元-12%
優質美國房地產投資信託基金美元-12%
CDL HTrust-14%
ManulifeReit美元-15%
KepPacoakReit美元-16%
這些價格在5天內的下跌超出了他們大部分年度股息的覆蓋範圍。
對於投資者來説，自然而然的事情是找出是什麼導致了這次拋售，並確定是否有任何買入機會。
這裏的關鍵驅動因素是對加息的預期。
這很可能是因為美聯儲上一次加息是在2022年9月21日，而第二天就是拋售的開始。
我們此前解釋説，導致市場騷動的不是加息本身，而是2023年底之前加息幅度更大的預期。
REITs在三個方面受到利率的影響。
首先，REITs利用槓桿擁有物業，更高的利率意味着更高的融資成本，從而減少了單位持有人的可分配收入。
其次，隨着利率變得更具吸引力，投資者開始比較另類收益資產。
新加坡政府5年期債券的收益率在2022年9月28日達到3.48%。定期存款的利率也超過了3%。
投資者會開始思考，收益率在4-5%的REIT是否仍然值得冒險？考慮到無風險利率預計將進一步上升，投資者將對REITs提出更高的收益率要求，因此價格不得不下跌。
第三，一些投資者可能一直在利用槓桿購買REITs。融資融券的利率也一直在攀升。想象一下，支付4-5%的利息購買5%的股息收益率的REIT，在財務上幾乎沒有什麼意義。
這可能促使投資者去槓桿化，並引發資金從REITs流出。
這是買入的機會嗎？那得看情況。
我們認為，那些收益率在4-5%左右的投資者可能有進一步下跌的空間，因為無風險利率預計將上升到更接近這一水平。房地產投資信託基金必須交易更低的價格，以提高與其風險相稱的收益率。
總有一天，收益率會變得足夠有吸引力，吸引投資者購買這些REITs，也許是10%或更高。
目前，那些股息收益率超過10%的公司可能對不斷上升的無風險利率有更大的緩衝。
其中有8個：
大新零售樹13.3%
優質美國房地產投資信託基金13.1%
EC World Reit 12.7%
KepPacoakReit美元11.5%
ManulifeReit美元10.9%
EliteComREIT英鎊10.8%
UTD Hampshire Reit美元10.4%
力寶購物中心10.3%
有趣的是，它們都是海外REITs。除了外匯風險，每個司法管轄區都可能有其獨特的問題-例如，大新零售Tr正在處理中國的停工問題，而ManulifeReit由於在國內工作的趨勢而面臨較低的需求。
必須進行更多的分析，才能挑選出至少能夠維持未來紅利的REIT。如果是這樣的話，即使在利率較高的環境下，多年鎖定10%以上的股息收益率也是一項不錯的投資。
DR Wealth Prime上提供的REITs和酒店信託業績和股息收益率的完整列表。
此次拋售影響到整個行業，並不特定於任何房地產投資信託基金。
其中15家下跌了10%或更多：
Fraser L&C-10%
克倫威爾房地產SGD-10%
UTD Hampshire Reit美元-10%
吉寶DC REIT-11%
EliteComREIT英鎊-11%
雅詩閣信託-11%
遠東HTrust-11%
EC World Reit-11%
DigiCore Reit美元-11%
大和HSE日誌-12%
Ara HTrust美元-12%
優質美國房地產投資信託基金美元-12%
CDL HTrust-14%
ManulifeReit美元-15%
KepPacoakReit美元-16%
這些價格在5天內的下跌超出了他們大部分年度股息的覆蓋範圍。
對於投資者來説，自然而然的事情是找出是什麼導致了這次拋售，並確定是否有任何買入機會。
這裏的關鍵驅動因素是對加息的預期。
這很可能是因為美聯儲上一次加息是在2022年9月21日，而第二天就是拋售的開始。
我們此前解釋説，導致市場騷動的不是加息本身，而是2023年底之前加息幅度更大的預期。
REITs在三個方面受到利率的影響。
首先，REITs利用槓桿擁有物業，更高的利率意味着更高的融資成本，從而減少了單位持有人的可分配收入。
其次，隨着利率變得更具吸引力，投資者開始比較另類收益資產。
新加坡政府5年期債券的收益率在2022年9月28日達到3.48%。定期存款的利率也超過了3%。
投資者會開始思考，收益率在4-5%的REIT是否仍然值得冒險？考慮到無風險利率預計將進一步上升，投資者將對REITs提出更高的收益率要求，因此價格不得不下跌。
第三，一些投資者可能一直在利用槓桿購買REITs。融資融券的利率也一直在攀升。想象一下，支付4-5%的利息購買5%的股息收益率的REIT，在財務上幾乎沒有什麼意義。
這可能促使投資者去槓桿化，並引發資金從REITs流出。
這是買入的機會嗎？那得看情況。
我們認為，那些收益率在4-5%左右的投資者可能有進一步下跌的空間，因為無風險利率預計將上升到更接近這一水平。房地產投資信託基金必須交易更低的價格，以提高與其風險相稱的收益率。
總有一天，收益率會變得足夠有吸引力，吸引投資者購買這些REITs，也許是10%或更高。
目前，那些股息收益率超過10%的公司可能對不斷上升的無風險利率有更大的緩衝。
其中有8個：
大新零售樹13.3%
優質美國房地產投資信託基金13.1%
EC World Reit 12.7%
KepPacoakReit美元11.5%
ManulifeReit美元10.9%
EliteComREIT英鎊10.8%
UTD Hampshire Reit美元10.4%
力寶購物中心10.3%
有趣的是，它們都是海外REITs。除了外匯風險，每個司法管轄區都可能有其獨特的問題-例如，大新零售Tr正在處理中國的停工問題，而ManulifeReit由於在國內工作的趨勢而面臨較低的需求。
必須進行更多的分析，才能挑選出至少能夠維持未來紅利的REIT。如果是這樣的話，即使在利率較高的環境下，多年鎖定10%以上的股息收益率也是一項不錯的投資。
DR Wealth Prime上提供的REITs和酒店信託業績和股息收益率的完整列表。
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