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為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？

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JP_mykayaplus 發表了文章 · 2022/05/15 23:26
一些 $豐樹汎亞商業信託(N2IU.SG)$ 持有人可能對此感到憤怒。但是，身為 MCT 單位持有人，我將投票「支持」邁普利特里商業信託和公司之間的合併 $Mapletree NAC Tr(RW0U.SG)$.
對於那些不知道正在發生的事情的人來說，Mapletree 商業信託（Mapletree 商業信託）是一家新加坡純粹的房地產信託，將與其姐妹房地產信託合併。將召開有關此次合併的股東特別大會。而 MCT 的單位持有人將承擔他們的責任投票支持或反對合併。
如果您不知道如何投票，請在這裡參閱我們的 MCT 和 MNACT 投票指南。
這就是為什麼我投票支持合併的原因。
1.合併後每個單位增加的 DPU 和資產淨值
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
任何房地產信託企業行動的第一個基本規則是衡量增長率。累積性意味著按單位改進房地產投資信託基金。這意味著，對於您持有的每個 REIT 單位，運動後，它們會根據每個單位產生更多的回報。
當然，增加率將圍繞每單位分配（DPU）和每單位資產淨值（NAV）。當房地產信託或公司進行合併或收購時，其未償還的單位將增加。這是由於發行新股份或單位作為籌資的行為。但是，如果合併的回報大於稀釋，則每單位淨回報或資產淨值可能會更好。
這是增加性。
以專業形式計算，MCT 的 DPU 將增加 6.8%，而每單位資產淨值則增加 7.1%。因此，如果基於短期的方面，MCT 基金單位持有人將獲得其 DPU 和資產淨值的增長。
二.較低租戶集中
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所有房地產信託基金會從租戶中獲得租金收入。因此，房地產投資信託基金對租戶的依賴程度是在進行租戶集中評估時的主要指標。
MCT 提升一些最好、最穩定的世界級租戶。它很重要 谷歌、美國銀行、滙豐及 SAP 亞洲作為主要租戶。這些租戶肯定能夠經歷不確定的時期，幾乎沒有違約租金的風險。
然而，當他們的租賃期結束時，他們可能沒有義務繼續租賃 MCT 物業。想像一下，谷歌不繼續與 MCT 的租賃，它們會對他們的租金總收入產生 10.5% 的影響。
隨著合併的進行，MNACT 物業及其租戶將減輕現有租戶集中的風險。收購 MNACT 將使合併實體增加其物業組合。除此之外，也是 MNACT 的主要主要租戶，將谷歌的貢獻降低至 5.7%。
整體十大租戶集中風險也從 27.7% 降至 23.0%。
三.較大的債務總額
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大多數人可能遠離債務。但債務是偉大的房地產信託基金所需的最重要工具之一。除了只依靠單位持有人的資本外，房地產信託管理人也必須謹慎地僱用債務。
儘管債務很重要，但房地產信託基金受到監管，不要過度槓桿。這意味著 REIT 在任何一時間都必須始終保持在其槓桿比率範圍內。接近極限槓桿比率可能會有害。這意味著房地產信託基金很可能需要進行資金籌集工作以減少其槓桿。此外，它可能沒有足夠的債務空間來進行收購。
兩個房地產投資信託基金合併的好處在於其各自的債務總額結合。一個房地產投資信託的債務總額可能不足以購買新物業。但是，當合併在一起時，它可以允許合併實體進行增益的收購，從而使單位持有人受益。
4.強大的贊助商承諾
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
投票支持或反對合併的決定可能會分為零售股東之間。但是看看贊助商的承諾，我們看到遊戲中有著重要的皮膚。
收購 MNACT 將需要資金。首次優惠發行將要求合資單位持有人須以每單位 2.0039 新加坡元認購資金。它為單位持有人提供了增加持股權以進行增加收購的機會。
然而，MCT 的市場價格目前在每單位 1.80 新元下跌，基金持有人實際上可以增加他們的持股權離市場。優惠的優惠絕對是「沒有錢」。但是，如果繼續合併進行投票，贊助商實際上將通過訂閱所有需要的單位來支付賬單。
從外行的話來說，零售選民將投票支持合併進行，贊助商 Mapletree 投資有限公司將支付賬單！
此外，贊助商還同意 6 個月自願鎖定其單位持有在合併實體中。這意味著，無論單價變動如何，首 6 個月，贊助商將不會在合併後賣出其持股權。
如果單價不超過 2.0039 新加坡元，贊助商即使在 6 個月鎖定期後，仍然很不太可能以虧損清算其持股權。
5.豁免收購費
當房地產投資信託基金進行收購和銷售時，管理費內有一個結構，可獎勵房地產信託管理人。房地產信託管理人的任務是管理和發展 REIT。因此，需要涉及物業收購或銷售的費用。
如果他們保持 MNACT 合併收購費的權利，MCT 的房地產信託管理人將獲得巨大的利潤。相反，通過表達手勢和承諾，他們選擇放棄收購費。
因此，對於此次合併，不會產生任何大量的一次性收購費用，向房地產信託管理商支付。
六.有利修訂管理費
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此外，MCT 的房地產信託管理人決定更進一步。不僅選擇豁免收購費用，而且還有利的費用結構的機會。
根據 MCT 目前的費用結構，房地產信託管理人收取每年存入物業價值 0.25% 的基本費用。最重要的是，業務收入淨額的 4% 的表現費用。成功合併後，單位持有人也可以投票支持第 4 決議，該決議將收費結構更改為基本費用為 MPACT 可分配收入的 10.0% 的基本費用。表現費用將與 DPU 的增長率相同，以 25.0% 的增長。
這意味著，只有當管理層能夠按年增加和增長 DPU，只有這樣才能解開其績效費用。以前的費用結構保證他們獲得 4.0% 的物業收入淨額，無論每個單位增長為何。
房地產投資信託基金可以增加其最高線和分佈，但不會以每單位的增加率為基礎。因此，這只能表明房地產投資信託管理人員對於合併後實現 DPU 增長和增長率相當有信心。
七.反駁：MNACT 很糟糕
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
自 IPO 與 MCT 在同一時間範圍內回報後，MNACT 回報，包括並針對分配進行調整。來源：TradingView
從合併消息爆發後的單價變動中，MCT 的跌倒帶來了一個暗示，一般反應是負面的。
MNACT 最大的投資組合是「節日漫步」，在 2019 年香港抗議活動發生時，單價實際上下跌。Festive Walk 是抗議活動期間遭受火災襲擊的購物中心之一。
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
一名男子於十一月十二日試圖在香港九龍塘節日步道商場滅火的聖誕樹時反應。反政府抗議者週二在購物中心打破窗戶並點火，包括一棵大聖誕樹。學分： 羅伊特斯/托馬斯·彼得
從那時起，MNACT 價格繼續以相對較大的折扣交易。其價格與帳本比率下降，保持在 1 倍以下。
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
MNACT 歷史盈利趨勢和美元來源和信用：提克網
MNACT 並不孤單在賣盤中。亞洲最大房地產信託- 鏈接房地產信託 (聯交所:0823) 經歷了類似的賣盤，並且基於後期的 P/B 估值以折扣價進行交易。
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
鏈接房地產信託歷史 P/B 趨勢和美國。來源和信用：提克網
將 MNACT 加入 MCT 意味著在合併實體中承擔固有的地緣政治風險。但是在合併消息發布之前，我們已經看到復甦和 MNACT 的表現和整體回報的上升。
數據證明，MNACT 與 MCT 提供了優異的回報。即使沒有合併後新聞反彈，他們的歷史總回報也是相比的，過去 8 年都在約 120+%。
MNACT 並不糟糕。不分析並作出無根據聲明的 MCT 單位持有人是。
八.反駁：純玩新加坡房地產信託優越
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
少數房地產投資信託基金的歷史回報，擁有 100% 新加坡物業，而且佔地面積更多元化。表現優越的實際上是房地產投資信託基金，這些房地產不是純粹的新加坡。來源和信用：TradingView
有 2 個營將投票「反對」合併。一個營地，我們與他們反對 MNACT 很糟糕，另一個營地認為純粹的新加坡更好。
上圖顯示了來自不同行業的 S-REIT 混合的歷史回報。它們的回報會根據分配調整，並以百分比為基礎繪製。以下是選擇的 S-REIT、其歷史調整回報以及其地理足跡的表格。
以下是 8 年歷史回報排名。
1.梅普利特里工業信託
回報率：+210.62%
產業:工業, 數據中心
國家曝光：新加坡，美國
二.梅普利特里物流信託基金
回報率：+155.31%
行業:物流
國家曝光：新加坡、澳洲、中國、香港、印度、日本、越南、馬來西亞、韓國
三.楓樹北亞商業信託
回報率：+144.20%
行業:多元化 (零售及商業)
國家曝光：中國，香港，日本，韓國
4.梅普利特里商業信託
回報率：+132.55%
行業:多元化 (零售及商業)
國家曝光：新加坡
5.弗雷瑟斯物流商業信託
回報率：+115.06%
行業:多元化 (物流及商業)
國家曝光：新加坡，澳大利亞，德國，荷蘭，英國
六.弗雷瑟斯中心信託
回報率：+100.87%
產業:零售
國家曝光：新加坡
七.房地產地產業信託升降機
回報率：+79.25%
行業:多元化 (工商業)
國家曝光：新加坡，澳大利亞，英國，美國
根據表現來比較一些同級最好的房地產信託基金，沒有任何意見，純粹的新加坡房地產房地產投資信託會帶來更優異的回報。
這些農產品的最佳作品，Mapletree 工業信託基金會和邁普利特里物流信託基金會，將其在美國和東盟的國家曝光率視為其主要據點。
然而，如 MCT 和弗雷瑟中心信託等純粹的 SG 房地產信託，分別排名第四和第六名。
因此，即使新加坡實際上是尋找優質房地產信託基金的地方，但人們不能認為只有本地的方法比離新加坡多元化。
九.有限的 ROFR 機會
為什麼投票贊成一個更好的梅普利特里商業信託？
房地產信託基金可以通過有機或無機擴張來生長。雖然長遠來說有機擴張至關重要，但無機擴張確實可以加快房地產信託的增長率。
當房地產投資信託基金進行資產增強計劃 (AEI) 時，就會發生有機擴張。AEI 不僅有助於確保物業保持原始狀態，還增加淨可租賃面積。當淨可租用面積增加時，租戶數量和租金收入也會增長。
另一方面，無機擴張需要房地產投資信託基金進行收購。每當新物業被收購時，它都會立即為房地產信託的整體收入產生額外的收入來源。
雖然房地產投資信託基金被認為是投資組合的穩定和防禦性組成部分，但這並不意味著它們可以保持自滿。為了長期可行性和持有權，仍需要發展增長。
此外，Mapletree 以成為一流的房地產投資經理之一而自豪。因此，他們有權力和責任在其管理下擴大房地產信託基金，以獲得更優異的長期回報。
投票反對合併只會限制 MCT 管理人只收購新加坡的任何首次拒絕權（ROFR）物業。截至最新列表，它只有 6 個可以進一步發展的物業。
美嘉普拉斯判決
大多數房地產信託投資者認為不斷增長的房地產投資信託基金是一種混亂。但是，除了要求 REIT 支付其淨租金收入的 90％ 的能力和法規，它們仍然需要在某些方面上增長。
也許大多數新加坡房地產信託投資者並不真正了解馬來西亞房地產信託投資者現在遇到的困境。馬來西亞房地產信託基金仍在低的價格水平下衰退，即使邊界開放和經濟活動上升。
如果房地產信託投資者可以希望得到的結果，多元化已經是最好的結果。
我們敦促 MCT 基金單位持有人不要做一分錢聰明和英鎊愚蠢。因此，我們希望本文及其分析為投票更好的 MCT 提供了合適的要點！
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