近日， 滨江服务 官微消息称，旗下直营 房地产 经纪业务平台“滨江优家”在4月10日-18日不到两周的时间内，实现总成交金额近1.4亿元，大部分是总价千万级的房源，持续发力杭州高端二手房交易。

观点指数获悉，“滨江优家”平台于2021年4月上线，并在当年8月26日开业首家门店“万家星城店”。服务涵盖一手房代销、二手房买卖、 租赁 、权证等业务。根据初衷，该平台要全面覆盖滨江所有楼盘，且只做滨江业主房源。

彼时，成立该平台一方面是基于滨江楼盘的二手房成交量在杭州楼市遥遥领先，另一方面则是基于业主与客户对二手房置换的广泛需求。

有公布的数据来看，2021年滨江服务5S增值服务业务板块中，优家服务收入同比增长了155.2%至9182.5万元，截至2021年底，滨江优家已累计为超6000组客户成功办理相关业务，租售业务覆盖杭州50余个小区，当年发展迅猛。

“热度”再起

观点指数了解到，杭州3月14日推出新政，明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

金三银四的传统旺季，叠加“314新政”，也让杭州的二手房市场迎来一波“小阳春”。杭州贝壳研究院数据显示，当月二手房网签量达到8557套，环比增长高达236%。同时，中介带看量也环比上涨224%，成为近四年来的单月最高纪录。

二手房限购全面放开，不仅释放了大量筹谋置换改善的高端购买力，也吸引着一些高净值客群去配置一线城市的核心产品，作为资产“压舱石”。而 滨江集团 旗下的楼盘，以硬核产品力在当地享有声誉。

据滨江优家介绍，此次有两个楼盘表现亮眼，一个是老牌豪宅武林壹号，一个是去年刚交付的滨江集团首部纯中式作品观湖里。

其中，“武林壹号”由绿城和滨江联手开发，位于杭州市中心武林广场北侧，地理位置得天独厚，毗邻杭州繁华的武林商务圈和西湖文化广场，同时有千年历史的京杭大运河作为独特的水景资源，加上其市中心罕见的大规模体量，使得其在江浙豪宅界中的地位难有匹敌。

观点新媒体过往报道称，2016年3月25日，武林壹号加推2、10号楼，其中10号楼主力户型建筑面积为257平方米和236平方米，也是该项目最后一批200平方米级房源，均价约72600元/平米，2号楼为户型建筑面积410平方米的大平层，均价约75600元/平米。该项目当日开盘揽金近23.6亿元，签约金额破10亿元，再次创造杭州楼市新纪录。

贝壳二手房网站显示，武林壹号目前在售3套，参考均价为118152元/平方米。安居客显示，该小区4月份价格环比持平，为119506元/平方米，且近3年房价走势平稳。在房价波动较大的总体环境下，优势凸显。

值得一提的是，这并非首次在政策引导下出现的“热潮”。

2023年10月16日，杭州优化限购及房贷政策，限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区4个区，在随后兴起的热度推动下，截至2023年10月31日，滨江优家累计签约金额达到1.5亿元，领跑高端二手房市场，在高净值群体中进一步提升自身的影响力。

经纪业务尚处修复期

从滨江优家近两年的营收来看，尽管背靠滨江集团和滨江物业双重品牌，但也存在增长速度放缓，占总收入比例下降的情况。

据悉，滨江服务在2021年同时推出了其一站式家居服务平台“滨江优居”，还将原居家生活服务升级成为优享生活服务，连同优家服务形成了5S增值服务业务板块，具体业务包含了硬装、软装、房地产中介、设施设备升级、租房等五大模块。

年报显示，滨江服务的5S增值服务近三年的收入分别为1.39亿元、2.49亿元及6.78亿元，增速分别为47.8%、79.3%及172.5%。其中带动增长速度的主要为“优居服务”板块，收入从2021年的611万元迅速增长至2023年的5.31亿元。而“优家服务”板块则在2022年度出现收入同比下降0.7%的情况，2023年回正，但增幅不大；“优享生活服务”板块近三年同样增长放缓。

占总收入比重方面，整体上5S增值服务的收入占比由2021年的9.9%增长至2023年的24.10%；具体来看，优居服务的比重增长较快，从2021年占滨江服务总收入的0.40%直接增至2023年的18.90%；而优家服务和优享生活服务近三年占总收入的比重则呈现下降趋势。

2023年年报中提到，优居服务中，就滨江集团及滨江集团一间联营公司出售的若干商业公寓提供硬装服务产生的收入为5.03亿元，较2022年的8520万元增加490.4%，占滨江服务2023年总收入约17.9%，可见该项业务对关联方的依赖较深。

实际上，滨江服务在年报中明确表示，“滨江集团持续为公司供应大量优质项目”。而滨江集团目前财务状况良好，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”；同时，销售基本稳定，2023年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高；在杭州销售额606.82亿，位居第一。基于此，双方的业务协同发展被市场看好，年初至今滨江集团股价涨幅5.78%，滨江服务股价涨幅13.33%（截至5月10日）。

从行业来看，物企靠近社区，有做中介的优势，加上近些年都在找寻新的业务增长点，因而已有不少物企推出了房屋租售的社区中介平台。例如， 金科服务 的“JKS金科租售”、 万物云 的“朴邻”等。发展模式上也是各式各样，例如 中海物业 租售业务通过直营、内部合营及外部联营等多种方式扩大规模及门店网点布局； 碧桂园服务 通过自营＋收购方式发展业务。

就该项业务2023年的收入来看，央国企背景或关联方经营状况良好的物企均取得不同程度的增长，而关联方已出险的物企均录得不同程度的下滑。其中， 建发物业 该业务增长了51.29%，中海物业同比增长了34.60%；而碧桂园服务下滑了6.80%，主要系2023年房产行业下行所致。

观点指数认为，当前租售服务整体仍处于修复调整时期，主要还是受持续低迷的房地产市场大环境影响，市场持观望情绪，购房周期拉长导致租售业务进展受阻。

但考虑到杭州等地最近全面取消住房限购，这或助力房产交易延续已有的热度，利好于滨江服务等一些在区域内拥有较大优势的物企。

杭州贝壳研究院数据显示，5月9日新政实施后首日，二手房咨询量较4月份日均数据增长54%，新增挂牌买卖房源增长91%。新房咨询量亦增长96%。