Lennar收益回顾：为什么美国房地产市场几乎没有放缓的迹象

2024年3月13日，美国第二大上市房屋建筑公司Lennar Corporation披露了其8K申报，该文件报告了该公司2024年第一季度的强劲业绩，尽管股价在周四盘前交易中小幅走低。

该公司的净收益增长了21％，达到7.19亿美元。每股收益增长了25％，摊薄后每股收益达到2.57美元。该公司报告称，新订单增长了28％，共计18,176套住房。送货上门服务也有所增长，增长了23％，使16,798套住房的交付量达到16,798套。伦纳尔的总收入增长了13％，总额为73亿美元。房屋销售毛利率显著提高，达到21.8％。就资产负债表实力而言，伦纳尔报告了稳健的状况，房屋建筑现金和现金等价物为50亿美元，没有未偿借款。

伦纳尔的表现间接反映了面对高利率时美国房地产需求的弹性。

■ 最近几个月，美国房屋销售反弹

住宅市场似乎正在适应更高的利率，最近几个月现有房屋市场正在反弹。

NAR发布了现有房屋销售数据摘要，显示1月份的房地产市场活动较2023年12月增长了3.1％。经季节性调整后，1月份的现有房屋销售年增长率达到400万套。新屋销售也显示出类似的趋势，1月份的购买量增长了1.5％，达到66.1万套。同时，30年期抵押贷款利率徘徊在较高水平，始终高于6.5％。

从人口因素的角度来看，截至2023年第四季度，连续四季度的新家庭构成总数略高于160万户，比长期平均水平增长47.0％。

由于市场普遍认为利率可能已经达到顶峰，这反过来可能会支持2024年的销售活动。世邦魏理仕的研究表明，超过一半的机构投资者预计会增加投资。

■ 供应仍然不足

与强劲的需求相反，房屋建筑商一直相当谨慎。到2008-2009年，建筑商伤痕累累，在不确定时期，他们不愿过度建造，也不愿让供应过剩。尽管建筑许可保持在一定水平，但新屋开工量已连续两个月下降，这可能会限制未来一段时期的住房供应。此外，活跃上市人数远低于疫情之前。

2023年12月，按照目前的新房销售速度，美国的库存将持续8.2个月，高于2020-2021年的水平。但是，美国现有房屋销售占总销售额的80％以上。截至2023年12月，按目前的速度，市场上现有房屋的供应仅足以支付3.2个月的销售额。

■ 高利率下房地产市场反弹的真正原因是什么？

对实物资产的追逐通常表明市场对历史上货币可能贬值的担忧。传统上，房地产和类似的有形资产被视为对冲通货膨胀的工具，因为它们倾向于保持或升值，这与货币购买力的下降形成鲜明对比。

这种投资硬资产的倾向是由在通货膨胀压力面前保护财富的愿望所驱动的，在通货膨胀压力下，这些资产的名义价值可能会增加，从而为投资者带来资本收益，尤其是在美联储仍在抗击通货膨胀的最后一英里中挣扎的情况下。此外，随着通货膨胀推动租金上涨，从而增强这些投资的吸引力，产生租金收入的房产可能会变得更有利可图。

世邦魏理仕的调查显示，在机构投资者中，多户住宅仍然是青睐的投资目标。这种金融行为反映了在不确定的经济时期抵消货币价值侵蚀和保护资本的更广泛战略。

尽管中央银行试图通过货币政策管理通货膨胀和稳定货币，但投资流入实物资产可以成为公众对这些措施信心的晴雨表，也是保持预期货币贬值趋势领先的努力的晴雨表。这可能是Lennar Corp等开发公司最近上涨的根本原因。