滨江服务 (03316.HK) 2022年年报点评：三大因素成就公司摇钱树背景

该公司的业绩符合预期。 2022年，公司将实现19.8亿元的营业收入，同比增长41.7％，归属于母公司的净利润为4.1亿元人民币，同比增长28.0％。该公司宣布派发2022年末期股息1.001港元，年度股息率将继续保持约60％的水平。

第三方的扩张非常激进，管理的领域继续扩大。 2022年，公司的管理面积将达到4197万平方米，同比增长40.1％，净增1,202万平方米。在总面积中，来自第三方的外部扩建面积达到867万平方米，同比增长16％，占净新增场地的72％。在积极对外扩张的背景下，公司2022年的平均物业管理费用将稳定在4.26元/月/平方米（2021年为4.30元）的高水平。好消息是，在加速对外扩张的情况下，公司在杭州地区的收入比例从73％增加到76％，这意味着该公司进一步扩大了在杭州高端市场的主导地位，巩固了其区域密度优势。由于疫情和其他因素，2022年公司基本物业的毛利率将小幅下降10个基点至19.1％。

关联方的交付即将进入高峰期，我们将与关联方共同维护滨江品牌的声誉。 该公司依靠托管关联方滨江集团的高质量交付，确保所管理物业规模的稳定增长。2022年，该公司将净增335万平方米的控制面积，由关联方提供。尽管公司关联方提供的新增区域比例逐年下降，但关联方交付的项目单价高，质量好，满意度提高，并且大多数集中在核心领域。更重要的是，滨江集团的交付，尤其是杭州高端房地产的交付，预计将在2024年之后进入高峰期。这是因为滨江集团将在2022年积极增加土地储备，股权土地收购量在全国排名第七。此外，公司和滨江集团保持了滨江品牌的声誉，并将优质的房屋和良好的服务相结合，以支持公司业务规模和服务类别的不断扩大。

可持续的高股息特征很少见。 该公司目前的股息收益率为4.2％。自公司于2019年上市以来，已分配了7.6亿元人民币的股息（包括计划为期22年的分红），占其净利润的61％。它继续将股息支付率维持在60％左右。在无需使用计息负债和主导业务的可持续发展的情况下，公司反映了可持续和健康分红的真实本质。该公司还成为物业管理行业中可持续股息支付率最高的公司。该公司的资产负债表总体上也很健康，因为该公司历来不依赖收购来实现增长。

风险因素。 到2022年，该公司的贸易和其他应收账款将达到3.4亿元人民币，相当于2022年收入的17％。其中，一年内贸易应收账款达到624万元，占贸易应收账款的2.4％。总体而言，该公司的应收账款在行业中保持健康水平，但与2022年的全面规模相比，仍增加了1.7亿元人民币。

服务高端市场，高度聚焦杭州，分红丰厚，成就了公司的 “摇钱树背景”： 公司聚焦高端，通过高质量的外部扩张和战略协调推动高质量的快速发展。杭州市场也有持续培育的潜力，而5S业务更有希望成为公司未来业绩的增长引擎。该公司是高股息和高股息的港股目标，并有可能在今年下半年进入港股通。根据公司最新的年度报告，我们将公司的2023/2024/2025年每股收益预测调整为1.96/2.58/3.32元人民币（最初的2023/2024年预测为2.10/2.98元，并引入了新的2025年预测）。我们计算，就2025年可能的分红而言，当前公司的股息收益率为9.3％。我们认为，对于拥有稳定关联方信用和扩大交付面积的领先物业管理公司，当前的平均市盈率在2023年为18倍。鉴于公司的规模很小，我们给公司2023年的目标估值为15xPE，相当于每股33.7港元的目标价。保持 “买入” 评级。