专家会议纪要 | 美国战略投资有限公司（纽约）2022年第四季度财报电话会议记录

1。美国战略投资公司认为，分散其投资组合将有助于抵消办公空间延迟反弹至疫情前水平的情况，他们仍预计会出现这种情况。通过扩大我们收购和拥有的资产的性质和类型，随着时间的推移，它们将减少我们在单一资产类别中的敞口。

2。供股是第一步。从资本的角度来看，它相对较小，但他们想巩固投资者基础。进入市场的机会将由新结构的可能性所驱动。

3.完成此次发行是美国战略投资公司迈出的重要一步，因为我们正在推进投资组合的多元化并寻求新的创收机会。

柯蒂斯·帕克-高级副总裁

迈克尔·威尔-首席执行官

克里斯托弗·马斯特森-首席财务官

早上好，欢迎参加美国战略投资公司第四季度和2022年年底财报电话会议。所有线路都处于静音状态，以防止任何背景噪音。发言者发言后，将进行问答环节。[操作说明]

我现在想把会议交给高级副总裁柯蒂斯·帕克。请继续。

谢谢你，接线员。大家早上好，感谢您加入我们参加澳大利亚证券投资委员会第四季度和2022年年底财报电话会议。本次电话会议将在我们网站americanstrategicinvestment.com的投资者关系栏目进行网络直播

今天和我一起电话讨论业绩的有我们的首席执行官迈克尔·威尔和首席财务官克里斯·马斯特森。

以下信息包含前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响。如果其中一种或多种风险或不确定性得以实现，则实际结果可能与前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异。我们请大家参阅我们在美国证券交易委员会提交的文件，包括2022年3月18日提交的截至2021年12月31日年度的10-K表格，以及所有随后提交的美国证券交易委员会文件，以更详细地讨论可能导致这些差异的风险因素。

截至2022年12月31日的年度的10-K表格将在今天的电话会议之后提交。正如我们在美国证券交易委员会文件中所述，本次电话会议期间提供的任何前瞻性陈述仅在本次电话会议之日作出，除非法律要求，否则澳大利亚证券投资委员会不承担任何更新或修改这些前瞻性陈述的意图或义务。

此外，在今天的电话会议上，我们将讨论非公认会计准则财务指标，我们认为这些指标可能有助于评估公司的财务和经营业绩。不应孤立地考虑这些指标，也不能作为我们根据公认会计原则编制的财务业绩的替代品。

这些指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在我们的网站上发布的财报中找到。另请参阅我们的财报，了解有关我们认为隐含投资级别租户的更多详细信息，我们将在今天的电话会议中使用这个术语。

我现在要把电话交给美国战略投资公司首席执行官迈克尔·威尔。请继续，迈克。

谢谢，柯蒂斯。早上好，感谢您加入我们，参加我们从纽约市房地产投资信托基金进行重组和品牌重塑后的美国战略投资公司的首次财报电话会议。

今天，我们将讨论第四季度和2022年全年业绩的改善。在讨论这个问题之前，我想讨论一下我们宣布的长期业务战略变更以及我们上个月成功完成的版权发行的结果。

正如我们在12月底宣布的那样，该公司正在扩大我们可能拥有和运营的资产和业务的范围。实现收入来源的多元化，开辟机会不仅限于在纽约市的五个行政区拥有房地产。

我们认为，实现投资组合的多元化将有助于抵消办公空间延迟反弹至疫情前水平的情况，我们仍预计会出现这种情况。通过扩大我们收购和拥有的资产的性质和类型，随着时间的推移，我们将减少对单一资产类别的敞口。

从将于2023年12月31日结束的应纳税年度开始，我们现在是一家C类公司，不再是房地产投资信托基金。1月，我们将公司重命名为美国战略投资公司，以反映这一变化。

我们可能寻求拥有的潜在房地产锚定企业的一些例子包括酒店和停车场管理公司。此外，我们可能会寻求扩大我们的共享办公空间业务。

我们可能收购的许多新资产或业务产生的收入不会产生符合房地产投资信托基金资格的收入，也不会产生业界所谓的不良房地产投资信托基金收入。我们认为，没有收入是不好的，通过这种修改，我们不仅可以投资于这些类型的企业，而且还可以通过使用房地产投资信托基金结构下对股东没有好处的现有净营业亏损结转来限制对这种收入的税收。

上个月，结合演变和战略，我们成功完成了500万美元的供股。现有股东被授予购买本次发行股票的不可转让权利，这与其所有权相称，而充分行使这些权利的股东可以选择通过超额认购权购买更多股份。

我们相信参与者会看到我们股票的长期价值。展望未来，我们相信我们可能能够从更广泛的新投资者那里筹集资金，这些投资者寻求具有更大资产和业务多元化的公司。

完成此次发行是美国战略投资公司迈出的重要一步，因为我们正在推进投资组合的多元化并寻求新的创收机会。

谈谈我们现有的投资组合，如今它包括我们在纽约市主要在曼哈顿拥有的八种房地产资产。截至年底，我们的8.411亿美元、120万平方英尺的投资组合的入住率为82.7％，加权平均剩余租赁期为7.1年。

我们的投资组合包括大型投资级租户。根据直线租金，我们的前10名租户的投资等级为79％的投资等级或隐含的投资等级，加权平均剩余租期为9.6年。

我们制定了平衡的长期租赁到期时间表，41％的租赁将在2030年之后到期。我们的投资组合中的租金征收仍然强劲，第四季度收取的租金为100％，全年收取的租金已接近完成。

尽管我们扩大了战略，但我们仍然专注于最大限度地提高现有资产的价值。到目前为止，我们的资产管理团队已与现有租户和经纪界密切合作，签署了新的和续订的租约，并就租户扩张进行谈判。

2022年，我们完成了九份总面积为58,200平方英尺的新租约，并且我们还有更多的租赁和扩建项目，总面积超过26,000平方英尺，年化直线租金约为110万美元。

正在筹建的是一份位于威廉街123号的占地12,600平方英尺的租约，该租约由一家以增长为重点的营销机构超级碗签订。随着该租赁和其他在建租约于2023年开始，投资组合占用率预计将从82.7％增加到85％。

正如我们在本周早些时候宣布的那样，我们还与Security Scorecard签署了9,000平方英尺的替代租约，该服务可持续监控美洲大道1140号的客户安全风险，也是该大楼的绝佳增建筑。

与上个季度相比，我们的资产和物业管理团队的活动使我们的两个关键绩效指标，即调整后的息税折旧摊销前利润和核心FFO大幅增长。我们控制了成本，降低了并购和运营费用。

支出效率促使上一季度调整后的息税折旧摊销前利润从290万美元增长至450万美元，增长了50％以上。同期，核心FFO也增加了170万美元以上，至负20万美元。按每股计算，经1月份完成的反向股票拆分调整后，第四季度的核心FFO比第三季度增加了1.01美元，增长了90％。

结合我们的固定利率债务和谨慎的净杠杆率，我们认为我们的现有资产及其管理为我们的扩展战略提供了坚实的基础。在过去的几年中，我们利用机会对投资组合的长期未来进行投资，与信誉良好的租户签订长期租约，用实力更强的租户取代面临挑战的租户，并将运营内部化，例如我们在美洲大道1140号的共享办公空间。

扩大我们的投资策略是该战略的又一步，我们期待在向前迈进的过程中探索额外的创收机会。克里斯将更详细地讨论强劲的财务业绩。克里斯？

谢谢，迈克。截至2022年12月31日的年度收入为6400万美元，而2021年为7,020万美元。

2022年第四季度的收入为1,620万美元，而2021年第四季度的收入为2420万美元。你可能还记得去年，2021年第四季度和全年的收入受益于超过900万美元的终止费收入，以及对低于市场租赁负债的剩余未摊销余额的加速摊销，这些余额被记录为收入。

不包括这些项目，全年收入将同比增长约5％。该公司全年归属于普通股股东的GAAP净亏损为4590万美元，而2021年的净亏损为3,950万美元。

该季度的净亏损为1,010万美元。2022年调整后的息税折旧摊销前利润为1,050万美元，第四季度为450万美元。全年现金净投资为2690万美元，第四季度为800万美元，与2021年全年相比增长了10％，与2021年第四季度相比增长了13％。

2022年第四季度，我们归属于普通股股东的FFO为负240万美元。第四季度核心FFO为负20万美元或每股负0.11美元，高于第三季度的负190万美元或每股负1.12美元。

与往常一样，GAAP净收入与非GAAP指标的对账可以在我们的财报、补充文件和10-K表格中找到。纽约市保持保守的资产负债表，今年没有债务到期日，谨慎的净杠杆率为40.7％。

第四季度末，我们的净负债为3.903亿美元，加权平均有效利率为4.4％，加权平均剩余债务期限为4.1年。我们所有的债务都是固定利率。正如我们之前讨论的那样，我们在利率基本处于历史最低水平时深思熟虑地锁定了利率。

这样我就把电话交给迈克听一些闭幕词。

太棒了。谢谢你，克里斯。2023年初对公司来说已经是至关重要的，我们很高兴在扩大的投资战略下探索新的增长机会。

我们已经完成了向美国战略投资公司的转型，并对最近的供股结果感到满意。我们目前的租赁计划预计将使入住率从82.7％增加2.7％至85％，并且随着今年开始租约，将增加约110万美元的额外直线租金。我们期待着未来的一年，并在我们的投资组合的坚实基础上再接再厉。

感谢您今天加入我们。还有操作员，请排队提问。

谢谢。[运营商说明] 第一个问题来自B. Riley Securities的布莱恩·马赫。您的线路已开通。

太棒了。早上好，迈克尔和克里斯。

嗨，布莱恩。

今天早上有几个问题要问我。关于从这里开始筹集资金以发展公司。你怎么想的？什么类型的车辆？什么类型的尺寸？现在谈论这个还为时过早吗？你能给我们介绍一下吗？

是啊。因此，供股是第一步。从资本的角度来看，它相当小，但我们只是想稍微巩固投资者基础。进入市场的机会将由新结构的机会驱动。

如您所知，作为C型公司而不是房地产投资信托基金可以让我们专注于业务的更多运营或运营方面，而不仅仅是房地产。而且我认为，当我们确定这些目标机会时，这将为我们带来一个机会，让我们在正确的时间和合适的价格进入市场并筹集股权。

你现在已经谈过几次了，酒店和停车场。你能给我们介绍一下这些机会可能在哪里吗？我的意思是，我想如果是停车库，它将出现在纽约市或其他门户市场等市场。你能不能再给我们介绍一下 a) 你在看什么，在哪里，然后你知道与其中一些资产的交易价格相比，重置成本可能有多少折扣？

是啊。因此，机会范围要广泛得多，而不仅仅是酒店和停车场。但我认为，对于这段过渡期，这是设定市场预期的明确途径。我们来看看我们目前拥有的停车场，在这些停车场中，我们无法控制管理公司。它们是由纽约市一家出色的运营商根据长期合同经营的。

但是，我们认为，展望未来，如果能够包容性地考虑一些有保障、房地产和业务运营的东西，那就更适合我们了。我们认为，能够经营两方面的业务确实会带来市场折扣。

酒店是我们在平台上有经验的东西。我不知道现在的市场在哪里 —— 我们已经准备好确定这些机会会出现在哪里。但是，我们再次将酒店业视为运营经验和房地产经验的完美结合，这是大多数平台所没有的。

好吧。继续喜欢这个投资组合。时代广场9号的入住率比我们预期的要少一些。那处房产有什么特别之处吗？鉴于其真正的战略位置，是否有任何想法对该房产进行任何形式的改造？

所以首先是第二个问题。很可能不是。这是时代广场9号，那栋大楼，我们在租赁方面有一些管道活动。我们在库什曼有一位非常活跃的经纪人与Chris Chow合作，负责这处房产。而且，由于我们在该物业中有许多长期租约，因此我认为它不是改建为住宅的好选择。

我们看到市场恢复稳定但缓慢。通过我们的管道，我们已经通过即将执行的活跃交易确定了85％的入住率。我们看到了一条通往90年代的道路，你可以在季度业绩中看到收入的增长，这是经常性收入。

这些收入数字中没有任何类型的一次性特别活动。而且，我们的管道使我们达到85％，在执行和开始租金后，将额外产生110万美元的直线租金。因此，您将继续看到入住率的增加，主要集中在时代广场9号和美洲大道1140号。

我们想封锁威廉街 123 号。我们还有几笔交易也非常活跃。因此，市场活动令我们感到鼓舞。我们也很高兴仲量联行接管了美洲大道1140号的直接租赁活动，这是我和克里斯在第四季度一直在努力的项目。

我们只是认为他们是一个更大的团队，在纽约市的足迹更大，他们的房东业务是最好的。因此，我们很高兴该团队接管了美国大道1140号。

好吧。再给我两个快点。你在为克里斯做计划吗？您是否计划在2023年立即停止报告FFO，转向每股收益和调整后的每股收益？然后对于迈克尔来说，鉴于策略和名称的变化，你打算更改股票代码吗？

克里斯，你想先去吗？

当然。因此，关于FFO，即核心FFO，我们还没有做出任何决定。我们仍在评估最合适的选择是什么。因此，一旦我们就此做出决定，我们将尽快回复您。

是啊。如果我能补充一下，其中很多将是驱动的，就像我们现在一样，我们的投资组合主要是房地产驱动的。因此，我认为这种转换不是 —— 因为我不想说紧急，但这将是我们要做的事情，只是还没有。在我们开始过渡时，我们将保持联系。对不起。第二个问题是什么，布莱恩？

继续使用纽约市作为您的股票行情似乎不是。

是的。目前，我们仍使用纽约证券交易所。我们希望让现有股东更容易继续找到我们，他们已经习惯了纽约的股票代码。

好吧。也许我能再快速添加一个。你知道，我们在媒体上读到了很多关于一些基金和一些办公大楼的大经理向贷款人交还房产和钥匙的消息。你怀疑这会为你创造机会吗？这个机会何时会发生？它必须通过服务商那种指挥系统来提供信息吗？那是未来三、六、九个月还是一年？你在想什么，这可能会创造机会？

是的，我认为还有几个季度。幸运的是，如你所知，我们的投资组合中有很长的固定利率债务。我们对这些类型的问题没有任何担忧。但是从收购的角度或从买家的角度来看，我确实认为这将创造一些机会。

我们必须看看银行和特殊服务机构对此有何反应。他们可以在许多方面做到这一点，从必要时扩建到收回房产，不一而足。我们都知道银行现在有很多事情要做。

因此，他们很可能会将目光投向转售市场，寻找已取消抵押品赎回权的房产。因此，我们正在密切关注。我们在谈论我们的银行关系，我确实认为这将为像我们这样的公司带来机会。

是啊。谢谢。

是啊。谢谢你，布莱恩。

我们目前没有其他问题。我会把它交给迈克·威尔征求闭幕词。

好吧。好吧，谢谢大家，也感谢大家今天加入我们。对我们来说，这是一个非常激动人心的季度，也结束了2022年的美好一年。我们一直对有机会增加收入感到兴奋。正如我在开场白中所说的那样，还要真正控制开支。

显然，这两个细列项目都非常重要，因为我们希望继续增加公司调整后的息税折旧摊销前利润，真正推动股东的增长和价值。因此，我们将继续向所有人通报最新情况。我们期待着市场上的机会。再次感谢您加入我们。

女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。