房地产投资信托基金的良性循环和恶性循环
房地产投资信托基金通常在景气时期享受良性循环。
当经济增长时，房地产投资信托基金的入住率会更高，并且可以在不损失租户的情况下增加租金。因此，他们能够增加租金收入。
更高的收入意味着房地产投资信托基金可以向单位持有人分配更多的股息，标的物业也可以升值。
更高的估值会降低资产负债率，并允许房地产投资信托基金获得更多的抵押贷款。
股价也可能有利于房地产投资信托基金进行供股（高于账面价值）。
房地产投资信托基金能够增加借款（尤其是在利率也很低的情况下）和向单位持有人筹集资金，这意味着房地产投资信托基金可以收购更多房产来扩大投资组合。
所有这些积极迹象（更高的分配、更高的估值和投资组合的增长）都推动房地产投资信托基金价格上涨。
但是，可以帮助他们的东西也会伤害他们。
那是恶性循环开始发挥作用的时候。
在经济放缓期间，对房地产的需求下降。这导致房地产投资信托基金的入住率和租金收入降低。
反过来，股息可能会被削减，房地产投资信托基金的价格可能会下跌。
当利率也上升时，情况就更糟了——融资费用上升，股息进一步减少。
由于预计的租金收入较低，房地产价值也可能下降。
这将导致负债比率上升并减少债务余额。
房地产投资信托基金甚至可能需要出售房产或进行配股，以使其资产负债低于法律要求。
但是，由于房地产需求和估值已经下降，这将是出售的糟糕时机。房地产投资信托基金必须以低廉的价格出售房产。
由于股价下跌，配股也不好。可以筹集的资金更少，其他单位的定价低于房地产估值。
因此，对于某些房地产投资信托基金来说，保持所需的资产负债可能很少，它们没有能力探索扩大房地产投资组合。
房地产投资信托基金目前正处于恶性循环，风险较高的房地产投资信托基金会发现经历恶性循环会更具惩罚性。更高质量的房地产投资信托基金也会受到打击，但对它们的影响较小。
良性循环总有一天会回来。但是我们认为，更高质量的房地产投资信托基金值得购买，因为它们更有可能从这个周期中变得更强大。
（即使在不景气时期，也可以通过每股收益持续增长、知名赞助商、良好的房地产投资组合和称职的管理来衡量高质量的房地产投资信托基金。）
解释恶性循环的视频： https://youtu.be/6VI3JBrzPBU
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