S-REITs如何对冲利率上升？

美国的通货膨胀率已达到8.3％，达到4年来的最高水平（来源：Statista，截至2022年8月的数据）。在新加坡， 核心通货膨胀率上升至 5.1% 8月份，创下近四年高点（来源：新加坡金融管理局，截至2022年10月5日的数据）。提高利率的前景抑制了对各种金融产品的需求，房地产投资信托基金（REIT）就是其中之一。

但是，随着更高的利率越来越像新常态，房地产投资信托基金对投资者还有吸引力吗？

房地产投资信托基金可以使用各种方法来保护自己免受利率上升的影响。看看这些S-REIT是如何对冲利率上升的。

MLT得到了丰树投资私人有限公司（MIPL）的大力赞助支持。赞助商的实力和声誉是寻求收益的投资者在即将到来的经济风暴中寻求避风港的重要因素。

截至2022年6月30日，房地产投资信托基金50亿新元的借款中有80％以固定利率进行套期保值或锁定。这为MLT提供了缓冲区，可以减轻利率快速上升的不利影响。

此外，MLT在2023财年第一季度（2023年第一季度）完成了两次收购，并计划重建贝诺伊路51号，将其总建筑面积翻了一番。该重建项目将增加房地产投资信托基金的租金收入并有机增长其收入。

截至2022年6月30日，弗雷泽物流商业（FLCT）约81％的债务以固定利率锁定，其借贷成本仅为1.6％。其大部分贷款将在 FY2024 和 FY2026 之间到期。房地产投资信托基金还以固定利率锁定了80.6％的贷款。

此外，FLCT在3月份以账面价值溢价28.3％的价格剥离了Cross Street Exchange，最近还为英国的主要仓库签订了远期融资安排，这表明了其有效回收资本的能力。

医疗保健房地产投资信托基金在2023年6月之前没有再融资要求，并已对其82％的贷款进行了套期保值。其大部分债务要到2027年才能到期。截至2022年6月30日，房地产投资信托基金的债务成本非常低，为0.61％。

Life REIT以比估值低11％的价格收购了日本的两家疗养院。这两项收购还将增加收入，并有助于缓解利率上升导致的DPU的下降。

总的来说，房地产投资信托基金可以通过将大部分债务锁定在固定利率以保持较低的融资成本来防止借贷成本的突然飙升。另一种策略是进行可增加收益的收购，以增加DPU，并帮助抵消通货膨胀和借贷成本上升的任何负面影响。

参考:  聪明的投资者